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湖南岳阳:政府要征地了 “包租公”撵人了

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更多 发布于:2020-12-27 18:11
     编者按:根据尊重合同当事人意思自治原则,当合同双方均以行动履行了各自权利义务,虽与合同约定并不相符,但在不违反法律、法规强制性规定的情况下,应认定合同双方实际变更了合同内容。
      近日,因场地面临征收,甲方湖南金叶众望科技股份有限公司(下称金叶公司)与乙方岳阳恒鑫工业气体有限公司(下称恒鑫公司)就租赁合同期限发生纠纷,双方为此对簿公堂。
      岳阳市岳阳楼区人民法院于2020年11月6日作出(2020)湘0602民初3525号民事判决书,判决乙方败诉。乙方认为一审法院认定事实不清,适用法律错误,上诉至岳阳市中院。媒体梳理判决书和乙方相关证据后获悉,乙方的说法存在依据。
     事件回顾:三份租赁合同
      岳阳楼区法院认定:
      2009年8月1日,岳阳肉类加工厂作为甲方与岳阳恒鑫工业气体有限公司作为乙方签订了《场地租赁合同》,约定了具体租赁范围。另约定,租赁期限为15年,自2009年8月1日至2024年7月31日。签合同时交纳第一年租金,以后每年合同期的第一个月上旬一次性交纳该年度的租金。乙方在租赁期内如遇甲方整体的重大招商引资或政府政策性重大改制需终止合同时,乙方应当服从,具体事宜协商解决。
      2009年12月1日,岳阳市国有资产经营有限公司代表岳阳肉类加工厂作为甲方与岳阳恒鑫工业气体有限公司作为乙方签订了《场地租赁合同》。约定的具体租赁范围与2009年8月1日签订的《场地租赁合同》一致。另约定,租赁期限为10年,自2009年12月1日至2019年11月31(30)日止。签合同时交纳第一年租金,以后每年合同期的第一个月上旬一次性交纳该年度的租金。乙方在租赁期内如遇甲方整体的重大招商引资或政府政策性重大改制需终止合同时,甲方有权随时解除合同,乙方必须无条件执行。
      恒鑫公司在岳阳市市场监督管理局备案的合同系2010年4月29日与岳阳市国有资产经营有限公司签订的《场地租赁合同》。该份合同除了合同签订日期为2010年4月29日,租赁期限10年,自2009年12月16日至2019年11月30日以外,其他内容,均与2009年12月1日签订的《场地租赁合同》一致。
      2011年9月13日,经岳阳市政府批准,岳阳市国土资源局、岳阳市人民政府国有资产监督管理委员会和岳阳肉联厂改制清算组以挂牌方式对岳阳肉类联合加工厂位于岳阳市城陵矶的国有建设用地(即本案所争议的场地所在地)使用权及其他资产整体处置。并将相关事项进行了公告。2011年10月28日,湖南金叶肥料有限责任公司竞得岳土挂(2011)11#宗地(原岳阳肉类联合厂)的国有建设用地使用权及资产。拍卖交易所存档的合同为2009年8月1日的《场地租赁合同》。
      2012年5月24日,湖南金叶肥料有限责任公司更名为湖南金叶众望科技股份有限公司(即本文开头所述甲方)。
      2019年7月22日,金叶公司向恒鑫公司发出《告知书》。《告知书》明确:湖南城陵矶新港区管理委员会于2019年7月22日发布了《关于收回湖南金叶众望科技股份有限公司A、B地块国有建设用地使用权的决定》。根据2009年8月1日签订的《场地租赁合同》的约定,双方租赁协议须提前终止。
金叶公司拒绝向恒鑫公司提供任何补偿,双方协商不成,金叶公司要求恒鑫公司于2020年4月11日前清场并交还租赁场地。
    法院判决:认可最后一份合同
      双方诉至岳阳楼区法院。该法院认为,本案争议的主要焦点为:肉联厂与恒鑫公司于2009年8月1日、岳阳市国有资产经营有限责任公司与恒鑫公司分别于2009年12月1日、2010年4月29日就同一租赁场地签订的三份《场地租赁合同》的效力问题。
法院对三份合同的效力均予以认可。
      同时该法院认为:在三份场地租赁合同均有效的情形下,岳阳市国有资产经营有限公司与恒鑫公司于2010年4月29日签订的《场地租赁合同》,系最后一份合同。原、被告应以最后一份合同,即2010年4月29日《场地租赁合同》约定行使权利、履行义务。
      由于2010年4月29日《场地租赁合同》约定租赁期限自2009年12月16日至2019年11月30日,法院认定双方租赁合同已经到期,判决恒鑫公司败诉。
     恒鑫公司:法院应审查双方真实履行的合同
      国家规定:当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。当事人协商一致,可以变更合同。
      根据尊重合同当事人意思自治原则,当合同双方均以行动履行了各自权利义务,虽与合同约定并不相符,但在不违反法律、法规强制性规定的情况下,应认定合同双方实际变更了合同内容。
      恒鑫公司负责人吴金陵说:“岳阳楼区法院为审理本案作出了深入的走访调研,体现出了各位工作人员的责任心,对此表示感谢。然而,感谢归感谢,并不妨碍我提出不同的观点,我认为本案认定事实不清,适用法律错误,没有考虑到双方实际履行的合同。”
      吴金陵表示,恒鑫公司虽然于2009年12月1日、2010年4月29日签订了两份《场地租赁合同》,但这两份合同并未履行,出租方和承租方履行的一直是2009年8月1日签订的《场地租赁合同》。这就意味着,真正产生效力的是2009年8月1日签订的《场地租赁合同》。
其依据如下:

  1. 租金交纳收据
     吴金陵提供了恒鑫公司向甲方交纳租金后,甲方开具的收据。收款日期均为8月。
      吴金陵表示,三份合同均约定:签合同时交纳第一年租金,以后每年合同期的第一个月上旬一次性交纳该年度的租金。
      2009年12月1日、2010年4月29日的《场地租赁合同》均约定,合同期的第一个月为每年的12月。只有2009年8月1日的《场地租赁合同》约定,合同期的第一个月为每年的8月。

  1. 土地拍卖交易存档的合同
     2011年10月28日,肉联厂土地拍卖交易所存档的合同为2009年8月1日的《场地租赁合同》。
      吴金陵称,土地拍卖日期为2011年10月28日,该日期晚于2010年4月29日。

  1. 金叶公司发出的《告知书》
      金叶公司于2019年7月22日发出的《告知书》载明:根据2009年8月1日签订的《场地租赁合同》的约定,双方租赁协议须提前终止。

      吴金陵称,金叶公司自认双方此前履行的是2009年8月1日签订的《场地租赁合同》,根据禁反言原则,金叶公司如果另行主张双方履行的是此后的两份合同,法律不应认可。
      吴金陵表示,三份证据可以互相印证,足以证明实际生效的应该是2009年8月1日签订的《场地租赁合同》。
同时吴金陵表示,2009年12月1日、2010年4月29日签订的两份《场地租赁合同》均约定:“甲方有权随时解除合同,乙方必须无条件执行。”该条款违背了平等原则,显失公正,不应生效。
      吴金陵公司媒体,恒鑫公司已上诉至岳阳市中院等待判决。
      “希望二审法院不要表面化简单地认定法律关系,而要追根溯源,查明当事人的真实意思表示,探求真实法律关系,以保证审判的公平和正义。”吴金陵说。
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